Sopraelevazione casa: quando si può fare e come

In questa guida parliamo di sopraelevazione della casa. parliamo. Forniremo una panoramica dell’intervento, offriremo info sui lavori da realizzare, sui permesso e spiegheremo come sia possibile risparmiare senza compromettere la qualità del risultato finale.

La sopraelevazione della casa è un intervento molto invasivo ma che può recare benefici di ordine economico e persino esistenziale, ovvero riguardanti la qualità dell’esperienza abitativa. Ma procediamo con ordine, fornendo definizioni… E motivazioni.

Le tipologie di sopraelevazione 

Esistono più tipologie di sopraelevazione casa. Esse cambiano a seconda dell’elemento che deriva dalla sopraelevazione. Ma ecco una panoramica.

• Sopraelevazione con ampliamento verticale pieno: consiste nell’aggiunta di un intero piano sopra il tetto esistente. Richiede interventi strutturali significativi, come il rinforzo delle fondazioni e dei pilastri. È indicata per chi desidera ottenere nuovi ambienti abitabili, come camere o interi appartamenti, con un’autonomia funzionale e spaziale.

• Sopraelevazione con ampliamento parziale: prevede l’aggiunta di un volume ridotto, come una mansarda abitabile o una stanza supplementare. L’impatto strutturale è minore rispetto a quella piena, ma va comunque verificata la tenuta statica dell’edificio. È ideale per aumentare lo spazio senza stravolgere la volumetria complessiva.

• Sopraelevazione con soppalco interno: non comporta modifiche al profilo esterno dell’edificio, poiché sfrutta l’altezza interna dell’ultimo piano. Consente di realizzare un nuovo ambiente rialzato, utile per una zona notte, un ufficio o un deposito. È adatta agli immobili con soffitti molto alti.

• Sopraelevazione leggera o a secco: utilizza materiali leggeri come acciaio e legno lamellare, riducendo il peso sulla struttura esistente. È spesso impiegata in contesti urbani, dove si desidera ridurre tempi e disagi di cantiere. Consente una maggiore rapidità esecutiva rispetto alle soluzioni in muratura.

• Sopraelevazione con terrazza a tasca: prevede la creazione di un nuovo volume parziale e l’inserimento di uno spazio esterno, come un terrazzo incassato. Offre vantaggi sia abitativi sia estetici. È una soluzione d’impatto, spesso utilizzata per valorizzare l’ultimo piano di edifici urbani.

Ma ecco una tabella che riassume le caratteristiche delle varie tipologie.

La tipologia più comune è ovviamente l’ampliamento verticale pieno, poiché consente di guadagnare un piano abitabile completo, sfruttando al massimo i volumi edificabili e migliorando sensibilmente il valore dell’immobile.

Gli interventi per sopraelevare

Immaginiamo una classica sopraelevazione, ovvero quella che permette di ricavare un nuovo piano abitabile. Quali sono, nello specifico, gli interventi da realizzare? Ecco uno schema.

• Verifica della portanza e consolidamento strutturale: prima di sopraelevare, è necessario accertare che la struttura esistente possa reggere il nuovo carico. Questo comporta prove tecniche e, se necessario, interventi di rinforzo su travi, pilastri e fondazioni, con eventuali opere di consolidamento in cemento armato o acciaio.

• Demolizione della copertura esistente: in genere va demolita la vecchia copertura (tetto in legno o cemento), liberando lo spazio per l’innesto della nuova struttura. Questa fase è delicata, poiché espone temporaneamente l’edificio agli agenti atmosferici e richiede una logistica ben pianificata.

• Costruzione della nuova elevazione: si procede con l’innalzamento delle nuove murature o telai portanti, a seconda della tecnologia costruttiva scelta (muratura, acciaio, legno). In questa fase si definiscono i volumi, si installano serramenti e si realizzano le partizioni interne dell’ambiente sopraelevato.

• Realizzazione della nuova copertura: una volta costruito il nuovo volume, si realizza il tetto. Questo può essere a falde o piano, tradizionale o ventilato, a seconda del contesto architettonico. La qualità dei materiali isolanti e impermeabilizzanti è fondamentale per garantire durabilità ed efficienza energetica.

• Adeguamento degli impianti: la nuova parte dell’edificio va collegata agli impianti esistenti o dotata di impianti autonomi. Parliamo di elettricità, riscaldamento, idrico-sanitario e climatizzazione. Questa fase spesso richiede opere murarie e impiantistiche che devono rispettare le normative vigenti.

Come potete notare, buona parte delle azioni sono invasive, soprattutto quelle che richiedono un coinvolgimento degli elementi strutturali.

I permessi necessari per la sopraelevazione di un immobile

Ovviamente sono necessari permessi per sopraelevare una casa. Per giunta, il permesso più pesante in assoluto: il Permesso di Costruire. Impone la consegna di una documentazione imponente e dettagliata. Soprattutto, richiede il parere esplicito (e chiaramente positivo) dell’ente. Inoltre, costa qualche migliaio di euro.

Il Permesso di Costruire è relativo agli interventi di ristrutturazione pesanti, quelli che comportano un aumento volumetrico. Caratteristica che la sopraelevazione possiede senza ombra di dubbio.

Per ottenere il permesso è necessario, tra le altre cose, dimostrare che la sopraelevazione può essere effettivamente realizzata secondo le normative vigenti. Le condizioni affinché ciò accada sono numerose.

• Assenza di vincoli urbanistici o paesaggistici: l’immobile non deve essere soggetto a vincoli che impediscano modifiche strutturali in altezza. Vincoli paesaggistici, storici o ambientali possono vietare la sopraelevazione o imporre limiti stringenti, rendendo necessaria l’autorizzazione della Soprintendenza o l’adeguamento al piano regolatore comunale vigente.
• Verifica dell’indice di edificabilità residuo: l’immobile deve disporre di un margine edificabile residuo, secondo l’indice di edificabilità stabilito dal piano regolatore. Se il volume già costruito ha saturato la capacità edificatoria del lotto, non è possibile realizzare nuove volumetrie, quindi la sopraelevazione diventa illegittima.
• Adeguata capacità statica della struttura esistente: la struttura portante dell’edificio esistente deve essere idonea a sopportare i nuovi carichi. È necessario ottenere una relazione tecnica di un ingegnere strutturista che certifichi la compatibilità statica della sopraelevazione con le condizioni attuali dell’edificio, eventualmente prevedendo opere di consolidamento.
• Conformità dell’immobile allo stato legittimo: l’edificio su cui si intende sopraelevare deve essere conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. Eventuali abusi o difformità devono essere sanati prima di richiedere il permesso. La sopraelevazione non può essere autorizzata su un immobile non legittimo.
• Rispetto delle distanze tra edifici e altezze massime: la nuova volumetria deve rispettare le distanze minime tra fabbricati previste dal codice civile e dai regolamenti comunali, nonché le altezze massime consentite nella zona. In caso contrario, la sopraelevazione non potrà essere autorizzata o richiederà una variante urbanistica.

Da questa esaustiva lista si evince come la sopraelevazione “non sia per tutti”, e che anzi sia quasi un’eccezione.

Come risparmiare sulla sopraelevazione della casa

La sopraelevazione costa, c’è poco da discutere. Ciò non significa che non si possa risparmiare, anzi. L’intervento è così complesso e composito da essere suscettibile alle politiche di prezzo delle ditte come pochi altri. Sicché, è possibile individuare una ditta che, pur manifestando un buon livello di competenza, faccia un prezzo inferiore alla media.

Come fare? A volte, è sufficiente raccogliere più preventivi e confrontarli. I preventivi, tuttavia, devono essere “giusti”: ovvero esprimere un ottimo livello di dettaglio, provenire da ditte competenti e ben selezionati, risultare omogenei tra di loro.

E’ molto difficile individuare preventivi di questo tipo con la ricerca manuale, poiché generano risultati “casuali”. Piuttosto, è bene rivolgersi ai tool di richiesta preventivi, che sono progettati proprio per favorire l’analisi comparata.

Tra i tool migliori in circolazione, Ristrutturazione3x2, che consente l’accesso alle ditte più competenti e convenienti.

Vuoi sopraelevare casa? Chiedi i preventivi e risparmia in sicurezza.