In questa guida parliamo di un intervento tra i più controversi in assoluto: il rifacimento della facciata condominiale. Spiegheremo perché realizzarlo, quali lavori sono previsti, come viene deliberato in assemblea.
Il rifacimento della facciata condominiale è uno degli interventi più frequenti ma anche tra i più controversi. Il motivo è semplice e duplice: tutti i condomini sono chiamati a partecipare e la spesa è generalmente alta (nell’ordine delle migliaia di euro).
Dunque, prima di procedere con l’intervento o anche solo con le discussioni in assemblea, è bene raccogliere informazioni a riguardo. La guida che segue ti aiuta a farlo nel più breve tempo possibile.
Rifacimento della facciata condominiale: perché farlo?
Il primo punto da dirimere coinvolge il perché. Ovvero, i motivi che giustificano il rifacimento della facciata condominiale. Molti, infatti, reputano questo intervento inutile o superfluo. Dunque, ecco i vantaggi che questo intervento comporta sempre e comunque.
- Valorizzazione estetica e aumento del valore dell’immobile: una facciata ben curata è un elemento visibile che migliora l’aspetto estetico dell’edificio e l’attrattiva dell’immobile. Questo può aumentare il valore complessivo delle singole unità abitative e facilitare la vendita o l’affitto.
- Protezione strutturale e maggiore durata: la facciata è il primo scudo contro agenti atmosferici come pioggia, vento e sbalzi di temperatura. Rifare la facciata permette di preservare la struttura sottostante, prevenendo danni che possono causare infiltrazioni e problemi strutturali a lungo termine. Questo vantaggio è tanto più significativo quanto più avverso è il clima.
- Risparmio energetico e comfort abitativo: se si associano azioni finalizzate all’isolamento termico, l’intervento contribuisce a ridurre la dispersione di calore, rendendo gli appartamenti più freschi d’estate e più caldi d’inverno. Questo si traduce in un risparmio sui costi di riscaldamento e raffreddamento e in un maggiore comfort per gli abitanti.
- Rispetto delle normative e incentivi fiscali: gli interventi di rifacimento della facciata consentono di adeguarsi alle normative vigenti in termini di efficienza energetica e sicurezza. Dettaglio non di poco conto se si considerano gli effetti che (si teme) la direttiva Case Green sortirà nei prossimi anni. Per chi non lo sapesse, questa direttiva dell’Unione Europea impone il progressivo azzeramento delle emissioni provocate dagli edifici residenziali, il quale potrebbe passare per una riqualificazione forzata.
Rifacimento della facciata condominiale: quali sono i lavori da fare?
Entriamo ora nel nocciolo della questione e presentiamo gli interventi connessi al rifacimento della facciata condominiale. Per inciso, alcuni degli interventi sono facoltativi. Per esempio, quelli di carattere decorativo o in grado di riqualificare l’immobile dal punto di vista energetico.
- Risanamento degli intonaci: in questo caso si interviene per ripristinare e consolidare le parti danneggiate dagli agenti atmosferici, eliminando crepe, fessure e zone di degrado. Questo processo permette di evitare l’ulteriore degrado delle superfici esterne, mantenendo la facciata stabile e sicura. Non è formalmente un rifacimento, ma i risultati sono simili.
- Rasatura e tinteggiatura: dopo il risanamento, la rasatura consente di rendere uniforme la superficie, eliminando imperfezioni e rendendola pronta per la tinteggiatura. La tinteggiatura non si limita a conferire un aspetto rinnovato e gradevole, ma protegge ulteriormente la facciata da agenti atmosferici e inquinamento, prolungando la durata dell’intervento.
- Interventi sui balconi: i balconi sono soggetti a degrado a causa dell’esposizione continua agli agenti atmosferici. Gli interventi comprendono il ripristino delle superfici, la sostituzione di parti metalliche ossidate e l’impermeabilizzazione delle superfici per prevenire infiltrazioni che potrebbero danneggiare i piani sottostanti e ridurre la sicurezza.
- Manutenzione dei parapetti: i parapetti, fondamentali per la sicurezza, richiedono particolare attenzione. Se in ferro, è necessaria la rimozione della ruggine e l’applicazione di vernici protettive. Per quelli in muratura, è possibile intervenire con il ripristino degli intonaci o la sostituzione in caso di degrado avanzato, garantendo una barriera sicura e affidabile.
- Installazione del cappotto termico: un intervento fondamentale per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio. Il cappotto termico riduce la dispersione di calore in inverno e mantiene freschi gli ambienti in estate. Oltre a migliorare il comfort abitativo, il cappotto termico permette di risparmiare sui consumi energetici e, in molti casi, di usufruire di incentivi fiscali.
- Gestione delle canaline: le canaline per lo scarico dell’acqua piovana possono accumulare sporco e ostruirsi, causando infiltrazioni e danni alla facciata. La loro manutenzione prevede la pulizia, la verifica della funzionalità e, se necessario, la sostituzione delle parti danneggiate. Questo intervento previene ristagni d’acqua e il rischio di danni strutturali.
- Gestione degli elementi decorativi: fregi, cornici e altri elementi decorativi possono deteriorarsi nel tempo, minacciando sia l’estetica sia la sicurezza. Gli interventi consistono nel ripristino o nel consolidamento di queste parti, mantenendo l’aspetto architettonico originale dell’edificio. In alcuni casi, è possibile sostituire gli elementi compromessi con riproduzioni fedeli, preservando il valore storico della facciata.
Rifare la facciata: come avviene la delibera?
Veniamo ora a uno degli argomenti che genera le maggiori ansie: le dinamiche di delibera. Come avviene? Per rispondere a queste domande è necessario esplorare il Codice civile. Esso stabilisce che tutti i condomini devono partecipare alle spese deliberate e riguardanti le parti comuni, categoria a cui la facciata appartiene. Inoltre, stabilisce le maggioranze necessarie per le delibere medesime. Ecco un rapido prospetto.
Per i lavori di manutenzione ordinaria: maggioranza di un terzo dei millesimi in prima convocazione e di metà dei millesimi in seconda convocazione.
Per i lavori di manutenzione straordinaria: maggioranza di ½ dei millesimi in prima convocazione e ⅔ dei millesimi in seconda convocazione.
Ora, dal punto di vista edilizio, il rifacimento della facciata puro e semplice, ovvero senza l’aggiunta di cappotto termico, rientrerebbe nella manutenzione ordinaria. Dal punto di vista “condominiale”, però, si considerano anche altri elementi, come lo sforzo economico che l’intervento impone.
In questa prospettiva, il rifacimento della facciata va considerato come un intervento di manutenzione straordinaria. Dunque, ammettendo che basti una sola assemblea (o convocazione) è necessaria una maggioranza di metà dei millesimi per approvare i lavori.
Ristrutturazione della facciata: la “battaglia” dei preventivi
La delibera è solo il primo passo. Ce ne sono tanti altri da compiere, e tutti cruciali. Per esempio, il confronto dei preventivi, la decisione sui medesimi e l’assegnazione dell’appalto. Il consiglio che dovresti seguire, se sei un condominio, è di prendere in mano la situazione e presentarti con un’offerta imbattibile.
Come ottenerla? Semplice, ti basta rivolgerti ai tool di richiesta preventivi, come il nostro di Ristrutturazione 3×2, chiederne un bel po’ e confrontarli a tua volta. A questo punto non ti rimane che individuare quello più interessante e presentarlo in assemblea.
Vuoi evitare che l’assemblea deliberi lavori troppo costosi? Chiedi subito i preventivi, confrontali, trova il migliore e gioca d’anticipo.