Il restauro di un edificio storico è un passo difficile da intraprendere. In primo luogo, perché vive della tensione tra il rispetto dell’integrità estetica di una costruzione di grande significato simbolico e la necessità di intervenire in maniera spesso radicale. In secondo luogo, perché tali interventi sono soggetti a pesanti vincoli normativi.
In questa guida parliamo proprio di restauro degli edifici storici. Approfondiremo i vincoli, presenteremo i principali interventi, faremo il punto sui permessi e sulle autorizzazioni necessarie e forniremo qualche precisazione su un obiettivo difficile da raggiungere in questo caso, ma possibile: il risparmio.
Una definizione di edificio storico
Prima di entrare nel dettaglio del restauro dell’edificio storico, è bene fornire una definizione chiara – e spendibile sul piano edilizio – di edificio storico. Una definizione che vada oltre il senso comune.
Ebbene, per edificio storico si intende si intende una costruzione riconosciuta formalmente come di particolare interesse culturale, storico o artistico. Dal punto di vista edilizio, è soggetto a norme specifiche mirate alla tutela e alla conservazione dei suoi caratteri originali e degli elementi architettonici distintivi, che lo rendono testimonianza tangibile di epoche passate e patrimonio collettivo.
Gli edifici storici sono affetti da alcuni problemi ricorrenti. Ovvero…
- Umidità di risalita: è causata da murature antiche che, non avendo una barriera impermeabile efficace, consentono all’acqua presente nel terreno di risalire attraverso la struttura muraria, deteriorando così gli intonaci, causando efflorescenze saline e compromettendo l’integrità strutturale, con conseguenze anche estetiche difficili e costose da risanare definitivamente.
- Degrado strutturale: riguarda la progressiva perdita di stabilità e resistenza degli elementi portanti originari come murature, travi o colonne. La causa principale è spesso la scarsa manutenzione protratta nel tempo, eventi atmosferici aggressivi o modifiche improprie fatte in passato. Tale situazione richiede interventi tempestivi, specialistici e spesso economicamente rilevanti.
- Problemi impiantistici: derivano dall’obsolescenza e dall’incompatibilità degli impianti tecnici esistenti con le moderne esigenze di sicurezza, funzionalità e comfort abitativo. Tali impianti, come quelli elettrici o idraulici, richiedono adeguamenti che preservino l’estetica originale, pur garantendo la conformità alle normative vigenti, con costi e difficoltà operative generalmente superiori rispetto al normale.
Questi problemi richiedono soluzioni su misura, specifiche per ciascun edificio. Li vedremo nel prossimo paragrafo.
Restauro edificio storico: gli interventi
Entriamo nel vivo del discorso e presentiamo alcuni interventi richiesti frequentemente da chi commissiona un restauro di edificio storico.
- Consolidamento strutturale: consiste nel rinforzo degli elementi portanti dell’edificio, come murature, solai e fondazioni. Gli interventi sono mirati a migliorare la stabilità statica e la resistenza alle sollecitazioni sismiche o atmosferiche, senza alterare l’aspetto estetico e il valore storico-architettonico dell’immobile, impiegando tecniche specializzate e materiali compatibili con quelli originali.
- Recupero e restauro di facciate: riguarda la pulizia, il consolidamento e il ripristino estetico delle superfici esterne degli edifici storici. Interventi comuni includono la rimozione di intonaci degradati, il trattamento di pietre e laterizi, la reintegrazione di decori originali e la protezione contro agenti atmosferici, con attenzione al rispetto della storicità architettonica.
- Adeguamento impiantistico: prevede il rifacimento parziale o totale degli impianti tecnici, come elettrici, idraulici e termici, per rispondere agli standard moderni. Vengono adottate soluzioni tecnologiche poco invasive, che integrano gli impianti nelle strutture esistenti preservando l’integrità estetica e funzionale degli ambienti, con particolare attenzione alla sicurezza e all’efficienza energetica.
Questi interventi sono indispensabili per conservare correttamente l’edificio storico, sia sul piano funzionale che estetico.
I permessi per restaurare o ristrutturare un edificio storico
La questione dei permessi è problematica per la maggior parte degli interventi edilizi, ma a maggior ragione per quelli che coinvolgono gli edifici storici, che sono affetti da numerosi vincoli. Questi danno vita alla necessità di ottenere le seguenti autorizzazioni “speciali”.
- Autorizzazione della Soprintendenza: è necessaria ogni volta che gli interventi riguardano edifici tutelati, con particolare attenzione a elementi decorativi o strutturali originali. Il parere della Soprintendenza verifica che i lavori non compromettano i caratteri distintivi dell’immobile storico e che siano coerenti con criteri di conservazione rigorosi definiti dalle norme nazionali e locali.
- Nulla osta paesaggistico: obbligatorio per edifici ubicati in aree soggette a vincoli paesaggistici, mira a tutelare l’integrità visiva e ambientale del territorio circostante. L’autorizzazione è concessa solo se gli interventi risultano compatibili con il contesto paesaggistico e non alterano significativamente le caratteristiche visive o panoramiche dell’area, rispettando criteri estetici e storici rigorosi.
- Autorizzazione comunale specifica: alcuni Comuni richiedono ulteriori permessi specifici per il restauro o la ristrutturazione degli edifici storici, regolamentando aspetti come materiali utilizzabili, tecniche di intervento, colori e dettagli architettonici consentiti.
Al di là di ciò, va tenuto conto dei permessi ordinari, quelli cui sono soggetto gli interventi edili in generale.
- CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Più che un permesso, un autodichiarazione, poiché non richiedono parere esplicito dell’ente. Costa un migliaio di euro compresa la parcella del tecnico. Riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria che però non coinvolgono elementi strutturali.
- SCIA, Segnalazione Certificata Inizio Attività. Permesso più complesso, sia dal punto di vista documentale che economico, ma che ancora non richiede parere per l’ente (non per l’inizio dei lavori almeno). Riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria che interessano elementi strutturali.
- Permesso di Costruire. Permesso pesante, che riguarda gli interventi di ristrutturazione complessa e che generano modifiche nella volumetria. Richiede parere dell’ente e costa svariate migliaia di euro.
Ovviamente, è contemplata l’edilizia libera, rara in questi casi, ma teoricamente riguardanti le sole modifiche alla finitura.
Come risparmiare sul restauro di un edificio storico
Il costo per il restauro di un edificio storico può essere molto elevato, se non altro per il coinvolgimento di maestranze specifiche, avanzate e specializzate. In questo contesto, l’obiettivo del risparmio potrebbe apparire come un miraggio, come un’ambizione fuori dalla realtà.
In realtà, è possibile risparmiare anche quando si restaura o si ristruttura un edificio storico.
Il metodo è sempre lo stesso: raccogliere e confrontare più preventivi. Ciò permette di imparare ad analizzare le offerte e individuare, all’interno di un paniere più o meno ampio, quella con il miglior rapporto qualità-prezzo.
Paradossalmente, questo metodo funziona soprattutto nelle situazioni complesse come il restauro di un edificio storico. I fattori che impattano sul prezzo sono più numerosi della media e questi rappresentano pienamente un’occasione per le imprese di esprimere completamente la propria politica dei prezzi. È proprio lì che si annidano le differenze principali.
Certo, i preventivi devono rispondere a determinate caratteristiche: elevato livello di dettaglio e reciproca omogeneità. Solo in questo modo è possibile trarre evidenze utili dall’analisi comparata.
È difficile ottenere questi preventivi con la ricerca manuale, dal momento che essa genera risultati per lo più disomogenei.
È molto più semplice rivolgersi ai tool di richiesta preventivi, pensati proprio per agevolare l’analisi comparata. Strumenti come Ristrutturazione 3×2, che garantiscono l’accesso alle imprese più convenienti e competenti.
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