Contratto di appalto per ristrutturazione: come farlo nel modo corretto

 

A cosa serve e come si redige in modo corretto il contratto d’appalto? In questa guida trovi consigli pratici per evitare errori e per far valere i tuoi diritti di committente.

 

Il contratto d’appalto è un contratto vero e proprio. Si stipula, ovviamente, tra impresa edile e committente. Non è obbligatorio, almeno secondo il Codice civile, ma caldamente consigliato.

 

Ovviamente, affinché sortisca gli effetti sperati (la tutela delle parti) dev’essere redatto in un certo modo. Vediamo come.

 

Cos’è un contratto d’appalto?

 

Partiamo dalle basi, ovvero dalla definizione estesa e dettagliata di contratto d’appalto.

 

Il contratto d’appalto è un accordo scritto con cui una parte (appaltatore) si impegna a eseguire un’opera o un servizio in favore di un’altra parte (committente), dietro pagamento di un corrispettivo. L’appalto è regolato dal Codice civile, in particolare dagli articoli 1655 e seguenti. Questa normativa stabilisce i diritti e doveri delle parti, le modalità di esecuzione dell’opera e le garanzie richieste.

 

Ovviamente, nel più specifico contesto delle ristrutturazioni private, si applicano anche norme specifiche relative alla sicurezza sui cantieri (D.lgs. 81/2008) e disposizioni in materia di urbanistica e edilizia (D.P.R. 380/2001).

 

Come si scrive il contratto di appalto?

 

Sussiste una certa libertà nella scrittura del contratto d’appalto. C’è chi preferisce essere molto specifico e prolisso, dunque abbonda con gli articoli. C’è chi preferisce essere sintetico e ridurre il testo all’osso. Il consiglio è di non lasciare niente al caso, anche a costo di produrre un documento molto lungo.

 

Di certo, il contratto d’appalto deve contenere alcune voci. Ecco quelle indispensabili.

 

• Oggetto dell’appalto: deve essere descritto con precisione. Si tratta della specifica opera o servizio che l’appaltatore si impegna a realizzare per il committente. La descrizione deve essere dettagliata e completa, in modo da evitare incomprensioni o controversie future. Per esempio, nel caso di una ristrutturazione, l’oggetto potrebbe riguardare la demolizione, la costruzione, la riparazione o il rifacimento di determinati spazi o impianti.

 

• Forma dell’appalto (a corpo o a misura): è fondamentale specificare la forma di contratto scelta: “a corpo” o “a misura”. L’appalto “a corpo” prevede un corrispettivo fisso per l’intera opera, indipendentemente dalle quantità effettive di materiali o ore impiegate. L’appalto “a misura”, invece, stabilisce il pagamento in base alle quantità effettivamente realizzate, misurate secondo quanto specificato nel contratto. Questa distinzione ha un impatto diretto sulla gestione economica del progetto e sui rischi economici assunti da entrambe le parti. In genere, per gli interventi più complessi si opta per la forma a misura.

 

• Corrispettivo e modalità dei pagamenti: il contratto deve indicare il corrispettivo concordato per l’opera o il servizio, specificando chiaramente le modalità di pagamento. È importante che siano precisati i tempi di pagamento (ad esempio, in più fasi o alla consegna dell’opera) e gli eventuali acconti o saldi, in modo da evitare ambiguità. Le modalità di pagamento devono essere compatibili con le normative fiscali vigenti.

 

• Durata dei lavori: nel contratto deve essere stabilita la durata dei lavori, indicando la data di inizio e il termine per la consegna dell’opera. È possibile anche includere delle penali per il ritardo nella consegna, così da incentivare il rispetto delle tempistiche.

 

• Personale e oneri previdenziali e assicurativi: si tratta di una novità degli ultimi anni in quanto introdotta con la Legge di Bilancio 2022. Essa consiste nell’obbligo di inserire il riferimento ai contratti collettivi di lavoro, con relativi oneri previdenziali e assicurativi. Tale obbligo, a dire il vero, è riservato alle opere con un costo superiori ai 70.000 euro e a quelle per cui si usufruisce dei bonus fiscali.

 

• Riferimento alla risoluzione: ovvero, ai casi che giustificano la risoluzione del contratto. Si tratta di uno strumento di deterrenza che tutela il committente dai comportamenti scorretti dell’impresa edile.

 

Cosa sono il recesso anticipato e la risoluzione del contratto?

 

Stando alla normativa vigente, è possibile interrompere il contratto d’appalto prima del suo termine naturale.

 

Gli istituti di riferimento, nel caso della ristrutturazione per privato, sono due.

 

• Recesso: è la chiusura unilaterale non motivata e non giustificata, almeno non ufficialmente. Il recesso è sempre possibile ma comporta un indennizzo a carico del committente e a beneficio dell’impresa, in genere corrispondente al mancato guadagno di quest’ultimo.

 

• Risoluzione: il committente può considerare nullo il contratto in caso di gravi motivi, come ingenti ritardi o difformità dei lavori rispetto al progetto. Ad essa, deve seguire una richiesta di risarcimento.

 

Ovviamente, la risoluzione può essere anche “minacciata”, dunque utilizzata come leva per richiamare l’impresa edile ai suoi doveri.

 

In questo contesto, assume un’importanza significativa la lettera di diffida ad adempiere, in cui il committente intima all’impresa di rispettare gli accordi, pena la risoluzione del contratto e il ricorso alle vie legali.

 

La regola numero uno: individuare l’impresa giusta

 

In fase di redazione del contratto d’appalto, il committente può mettere in atto alcuni accorgimenti finalizzati alla propria tutela.

 

Per esempio, può affiancare nella redazione un suo uomo di fiducia, magari un avvocato specializzato nelle materie edilizia o come minimo chiedere a quest’ultimo di passare al vaglio il contratto presentato dall’impresa edile.

 

La regola più importante per tutelarsi, tuttavia, consiste nello scegliere con estrema cura l’impresa edile.

 

Ora, verificare le competenze e l’onestà di una impresa dal di fuori, specie se non si è del mestiere, è molto complesso.

 

Certo, ci sono i feedback degli ex clienti, ma questi possono essere fabbricati ad hoc. Dunque, che fare? Il consiglio è di fare riferimento a chi ha già operato una selezione o una cernita.

 

Per esempio, i portali specializzati come Ristrutturazione 3X2 il cui network è composto da imprese edili competitive e in grado di rispettare il contratto garantendo un’assoluta qualità del lavoro.

 

Senza considerare il grande vantaggio del nostro servizio gratuito, ovvero la possibilità di chiedere preventivi online e di ottenerli rapidamente.

 

A quel punto sta a te, senza impegno, confrontarli e individuare una soluzione non solo “rassicurante” ma anche conveniente.